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推盤力度加大或致樓價回調

    來源:經濟參考報    發布時間:2011-06-21 17:06    編輯:小許

5月大中城市房價雖依舊堅挺,但環比漲幅為年內新低,新建商品房和二手住宅價格環比下降和持平的城市也都有小幅增加。 國家統計局18日公布數據顯示,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市有9個,持平的城市有11個。與4月份相比,5月份環比價格下降和持

     5月大中城市房價雖依舊堅挺,但環比漲幅為年內新低,新建商品房和二手住宅價格環比下降和持平的城市也都有小幅增加。

  國家統計局18日公布數據顯示,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市有9個,持平的城市有11個。與4月份相比,5月份環比價格下降和持平的城市增加6個。二手住宅方面,5月份環比價格下降和持平的城市增加5個。

  接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為,二手房價格回落的跡象比新房明顯,但總體而言,市場并未擺脫僵持局面。不過,資金鏈承壓的開發商已逐漸加大推盤力度,利于樓價出現一定幅度的回調。

  數據

  多個熱點城市房價環比增幅回落

  統計顯示,與去年同月相比,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市有3個,漲幅回落的城市有36個。5月份,同比漲幅在5%以內的城市有36個,比4月份增加了7個。二手住宅方面,70個大中城市中,價格同比下降的城市有4個,漲幅回落的城市有29個。5月份,同比漲幅在5%以內的城市有49個,比4月份增加了6個。

  根據5月份70個大中城市住宅銷售價格指數進行測算,5月份,新建商品住宅價格環比綜合指數為100.16,也就是說新建商品住宅價格比4月份上漲了0.16%,增幅下降了0.15個百分點,創年內新低。此前4個月新建商品住宅價格環比綜合指數分別為100.31、100.29、100.46和100.8。

  在北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、成都、寧波等熱點城市中,除北京、南京、成都外,其余城市新建商品住宅價格環比增幅均呈下調態勢,天津、廣州環比增幅下降較為明顯,分別達到0.5%和0.4%。二手住宅方面,上述熱點城市中,除杭州、天津、寧波環比增幅出現0.1%的回升外,其余各地二手住宅價格環比增幅出現不同程度的下降,廣州居首,環比增幅下滑達1.2%。

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,從統計數據來看,二手房價格回落的跡象比新房明顯。他進一步分析說,這主要是由于新房市場上,許多開發商降價意愿不強,而二手房業主中相當一批改善型購房人降價出售手中的二手房,套現實現置業升級所致。

  北京中原近日發布的一份研究報告認為,樓市的價格調整主要體現在結構中,保障房的逐漸增加供應給市場帶來的良性調控影響需要在年底以后才會有比較大的影響。

  在房價環比增幅下滑的背后,商品住宅成交量已現回升跡象。美聯物業發布的全國住宅市場月報顯示,5月份,全國商品住宅銷售面積為7197萬平方米,環比增長9.96%,同比增長6.37%,比2008年低谷時期高出57%。其中,四大一線城市除上海環比略減以外,北京、廣州、深圳的一手住宅成交面積環比分別增長13%、12.39%和52.72%。

  美聯物業全國研究中心提出,從5月份全國房地產開發景氣指數為103.2點來看,雖然調控壓力未減,但樓市對調控政策的抗藥性在上升,自2011年初開始,國房景氣指數結束2010年3月以來的回落趨勢,連續四個月回升,走出一波小反彈行情。

  央行最近公布的二季度城鎮儲戶問卷調查表明,雖然未來一季度有購房意愿的居民數量環比略有下降,但依然保持在14.6%的較高水平,特別是在各主要投資方式中,選擇“房地產投資”的居民占22.2%,仍為居民投資首選。

  判斷

  三季度房企資金鏈恐再惡化

  值得注意的是,初步顯現的成交復蘇跡象遠不能使開發商的資金壓力得到實質性緩解,銀行信貸再次緊縮,融資成本持續攀升。

  6月20日起,央行將再度上調存款準備金率0.5個百分點,將凍結資金3800億元。而自2010年以來,央行已累計上調存款準備金率12次,上調幅度達到6個百分點,共有41400億元資金被抽離市場。在貨幣緊縮未見放緩的情況下,開發商的資金鏈正在受到越來越嚴厲的考驗。

  鏈家地產首席分析師張月認為,經過歷次上調存款準備金率,已經迫使開發商融資方式轉變,對銀行貸款的依賴度逐漸降低。5月全國經濟運行數據顯示,今年1至5月國內貸款占房地產開發資金來源的17.9%,比去年同期下降2.4個百分點。本次存款準備金率的上調,將使開發商資金鏈更加緊繃,不排除一些小企業臨近資金鏈斷裂的邊緣。

  “隨著貸款難度的增加、還款壓力的加大,二手房商貸比重已經由2010年新政前的47.5%下降至今年5月的24.3%,預計本次存款準備金上調后,銀行進一步緊縮住房貸款額度,貸款人比例將降至20%左右。購買力的減弱也將加大開發商以價換量的難度。”張月則對《經濟參考報》表示。

  中航地產(000043,股吧)分析師吳偉表示,在騰挪資金能力有限的背景下,銀行首先削減房地產開發貸款和按揭貸款,住宅市場交易量下滑,開發商資金鏈受壓,降價以回籠資金,帶動土地和住宅價格進一步下滑,銀行貸款風險回報要求更高,進一步削減房地產貸款。

  “如果三季度銷售沒有大的起色的話,開發商的資金鏈將進一步惡化。”廣發證券(000776,股吧)地產分析師沈愛卿對《經濟參考報》記者表示。他預計,2011年三季度,開發商的各項資金來源將維持目前的緊張趨勢,如果銷售仍未有起色的話,將會迫使開發商加大降價促銷的力度。

  WIND統計數據顯示,5月房地產開發資金來源同比增速較4月有所回升,分項來看,除自籌資金外,貸款、外資和其他等來源增速全部回落;自籌資金占比繼續上升,達到38.6%,而2008年以來最高水平為40.2%。

  另外,據中航地產不完全統計,2011年1季度共發行房地產投資及貸款類信托約70個,融資總額則達到了103億元,3月份平均收益率則達到了9.4%。2010年初,房地產信托產品的平均收益率則基本在7.5%左右。而今年以來1月、2月、3月平均年化收益率則分別為8.27%、9.25%和9.40%。“目前房地產信托的融資成本已經高達15%以上。”沈愛卿表示。

  走勢

  供應增加利于樓價出現一定幅度回調

  在資金鏈條緊繃的情況下,開發商們紛紛加大了推盤和銷售力度。業內人士認為,多個熱點城市已逐漸進入供%

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【責任編輯:吳遠瓊】
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